山阳县农村村民住宅建设用地农用地转用审批实施细则（试行）

为严守耕地保护红线，进一步规范全县农村村民住宅建设农用地转用审批流程，健全宅基地全链条管理制度，保障村民合理建房用地需求，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《陕西省农村住房建设管理办法（试行）》（陕建发〔2025〕29号）、商洛市人民政府《关于委托县级人民政府办理农村村民住宅建设用地涉及农用地转用审批工作的通知》（商政发〔2025〕14号）要求及相关法律法规，结合我县实际，制定本实施细则。

一、总体原则

坚持一户一宅、严控增量、盘活存量、节约集约、避让红线、依法依规审批原则。优先盘活村内闲置宅基地与存量建设用地，从严管控农用地转用建房，坚决遏制违规占用耕地建房行为。

二、审批适用范围

（一）适用情形。本县行政区域内农村集体经济组织成员新建、改建、扩建、迁建农村住宅，确需占用耕地、园地、林地、草地等农用地的，必须依法履行农用地转用审批程序，未经审批不得动工建设。

（二）排除情形。农村村民建房仅利用原有合法宅基地、村内存量集体建设用地，不涉及农用地转用的，按照农村宅基地常规审批程序办理，不适用本实施细则。

三、建房资格与用地标准

（一）严格资格准入。严格落实一户一宅法定制度，本村集体经济组织成员符合宅基地申请资格的，方可申请住宅建设用地。

（二）统一用地面积。宅基地总面积、建筑占地面积严格执行省级统一制定标准，各镇（街道）不得擅自调整或另行制定辖区内宅基地用地标准。

（三）严控占用面积。村民建房占用农用地实行面积限额管理，单户农用地转用面积严格按照不超过200平方米标准执行，房屋占地、院落、附属设施统一纳入宅基地界线管理，建筑四至、滴水、台阶、附属构筑物全部划定管控范围。

（四）落实拆旧建新。全面推行拆旧建新制度，异地新建住宅农户须签订旧宅拆除退出协议，按期完成旧房拆除、旧址复垦复绿。

四、选址刚性禁止规定

农村村民住宅建设选址必须符合国土空间规划、村庄规划及各类生态、安全、管控规定，严禁在以下区域选址建房：

（一）严禁占用永久基本农田，最大限度避让一般耕地；

（二）严禁跨越生态保护红线、秦岭生态保护管控区域；

（三）严禁占用饮用水水源一级保护区、一级保护林地及生态公益林地；

（四）严禁在山洪、滑坡、泥石流、崩塌等地质灾害隐患高危区域建房，禁止削坡建房、陡坡建房、冲沟及行洪泛洪区建房；

（五）严禁侵占河道、湖泊、水利工程管理范围，不得影响行洪安全与水利设施运行；

（六）严禁占用高压输电线路走廊、公路铁路安全控制线、各类市政管线防护地带；

（七）严禁在工矿污染地块、固废堆放场地、有毒有害物质处置地块及周边选址建房；

（八）严禁占用文物保护范围及其他法律法规明令禁止建房区域。

五、各级各单位工作职责

（一）镇（街道）人民政府（办事处）

1.负责农户建房申请受理、村级初审核验，完成农户身份、住房现状、资格条件核查，组织村内公示并留存公示资料；

2.实地核查建房选址位置、邻里地界，核对选址是否符合镇村规划和村庄建设整体布局；

3.负责统一委托具备资质机构，开展土地勘测定界、权属调查、地类认定；选址地质灾害易发区，必须完成地质灾害危险性评估并落实防治措施；对接相关行业部门完成专项审查，按照规范标准整理农用地转用报批卷宗，汇总上报县自然资源局审查，全程负责材料补正、沟通对接；

4.负责落实耕地占补平衡制度，对农村村民建房占用的耕地，在镇域内通过将园地、闲置建设用地等非耕地整治为耕地，补足同等数量、质量的可以长期稳定利用的耕地，确保镇（街道）范围内年度耕地总量动态平衡；

5.承担辖区内建房日常巡查、违建行为制止、政策宣传、矛盾纠纷调处及批后实地核查工作。

（二）县农业农村局

1.主抓全县农村宅基地改革与行业管理工作，统筹宅基地分配、使用、流转、违法用地查处、闲置宅基地和闲置农房盘活利用；

2.精准复核建房农户宅基地申请资格、一户一宅执行情况，严格审核宅基地用地规模是否符合省级面积标准，严格审核村级评议、公示程序是否完整规范，出具宅基地资格及合规性审查意见；

3.负责审查建房农户是否存在未批先建、乱搭乱建等违法用地情况，出具无违法用地情况说明；

4.摸排梳理全县年度农村村民建房用地需求，及时将需求清单推送至县自然资源局；

5.牵头查处农村村民建房违法违规行为，规范农村宅基地使用秩序。

（三）县自然资源局

1.审查拟建房用地是否符合国土空间规划、村庄规划及土地用途管制政策；

2.统筹落实全县耕地占补平衡指标，完成省级平台指标挂钩备案，实行县级统一统筹管理；

3.负责农用地转用报批材料齐全性和合规性审查，按程序呈报县政府审批，及时下达转用批复文件；

4.负责农用地转用国土空间用途管制监管系统备案工作；

5.建立农用地转用审批台账，及时将审批清单推送至县农业农村局，配合做好用地动态监管工作。

（四）县林业局

核查选址是否占用林地、草地、古树名木保护区域，出具林业审查意见；涉及林地的督促先行办理林地占用审批手续。

（五）县水利局

审查项目选址水土保持条件、河道防洪安全条件，出具水利行业审查意见。

（六）县文旅局

核查选址是否涉及文物保护管控范围，出具文物保护审查意见。

（七）县秦保局

核查选址是否契合秦岭生态保护管控要求，出具相关审查意见。

（八）县环境局

核查建房选址是否涉及饮用水水源保护区、生态环境管控区域，出具生态环境审查意见。

六、审批办理流程

（一）村级受理评议公示：农户自愿提交建房及农用地转用用地申请，村（社区）集体经济组织开展实地核查、集体评议，对符合条件的在村内显著位置公示，公示无异议后，将全套申请资料上报属地镇（街道）。

（二）镇级初审组卷：镇（街道）对村级上报资料开展全面初审，核查资格、选址、用地标准等核心要件，收集完善农业农村、自然资源、林业、水利、文旅、秦保、生态环境等部门前置审查所需材料，形成完整报批卷宗，分送各县级行业部门开展专项审查。

（三）县级部门审查：县农业农村局、自然资源局、林业局、水利局、文旅局、秦保局、环境局对照工作职责、法律法规及政策标准，严格审核选址、用地、生态、安全、合规性等事项，在规定时限内出具明确的专项审查意见。

（四）材料补正退回管理：镇（街道）汇总各部门专项审查意见，梳理完善报批卷宗，报送县自然资源局复核，同步提请县政府办理农用地转用审批。县自然资源局对报批卷宗进行合规审查，资料缺项、要件不全的，一次性告知整改要求、明确补正时限；不符合法定审批条件的，依法退回并书面说明具体理由。

（五）政府审定批复：对报批卷宗齐全、程序合法、符合审批条件、各项审查均合格的，由县自然资源局出具综合审查意见，报请县政府审定批复。

（六）依规缴纳相关费用：建房选址位于城镇开发边界范围内的，需按规定缴纳新增建设用地有偿使用费，由县自然资源局精准核算费用金额，属地镇（街道）统一依规缴纳。

七、批后监管与责任追究

（一）实行批前公示、批中巡查、批后核查全流程监管机制，常态化开展农村建房用地巡查。

（二）从严查处未批先建、批少占多、批东建西等各类违法建设行为，限期整改处置。

（三）严格落实耕地保护责任制与宅基地管理工作责任制，对审核不严、弄虚作假、推诿扯皮、违规审批的单位及相关工作人员，依规依纪追究责任。

八、其他事项

（一）本实施细则未尽事宜，严格遵照国家、省、市现行农村宅基地管理、农用地转用管理相关政策文件执行。

（二）此前我县出台相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。

（三）本实施细则由县自然资源局负责解释。

（四）本实施细则自2026年7月8日起施行，有效期至2028年7月7日。

附件：1.山阳县农村村民住宅农用地转用审批申报资料清单

2.XX镇（街道）关于XX年度第X批农村村民住宅建设用地农用地转用请示（模板）

3.农村村民住宅建设用地农用地转用方案（统一制式）